Metodología y límites
Cómo se obtienen, normalizan y analizan los datos sin presentar una inferencia como hecho oficial.
Fuentes
La aplicación usa conectores diferenciados y conserva identificador, URL, fecha y procedencia. Están habilitados BOE OpenData, el conjunto abierto de AEAT y los portales públicos de bienes embargados y patrimonio inmobiliario de la TGSS, con atribución visible, frecuencia limitada y minimización de datos. La extracción HTML del Portal de Subastas del BOE permanece desactivada: su política de rastreo no autoriza este uso.
La TGSS publica en sus fichas de bienes embargados datos estructurados como Registro, finca, tasación y cuantía de cargas. Eso no equivale a disponer de la certificación registral completa. En Patrimonio se publican algunos pliegos PDF; un pliego no se clasifica ni se analiza como certificación de dominio y cargas.
Normalización
- Descubrimiento con límites de frecuencia y agente identificable.
- Conservación de la fuente original y actualización idempotente.
- Normalización de autoridad, tipo de bien, importes, fecha y ubicación sin inventar campos ausentes.
- Geocodificación separada, marcada como aproximada cuando no procede de coordenadas oficiales.
La titularidad se descompone en derecho, cuota y carácter. El filtro estricto solo incluye subastas en las que todos los bienes acreditan pleno dominio y cuota del 100 %. «Pleno dominio con carácter privativo» también cumple: privativo indica que el bien pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges dentro de su régimen matrimonial, pero no reduce la cuota. Quedan fuera porcentajes parciales, nuda propiedad, usufructo, datos desconocidos y contradicciones.
PDF e informe automatizado
- Clasificación por metadatos oficiales: pliego, edicto, certificación registral, nota simple u otro. El nombre del archivo por sí solo no acredita su contenido.
- Validación de MIME, firma PDF, tamaño, hash y propiedad del documento.
- Extracción por página; si no existe texto suficiente, se marca como OCR requerido.
- Clasificación documental y extracción estructurada con cita, página, offsets y hash del texto.
- Reglas conservadoras: “verificar” ante ambigüedad; cualquier posible cancelación queda condicionada a adjudicación, firmeza y mandamiento registral.
- Informe versionado con confianza, advertencias y documentos analizados.
El sistema local actual aplica reglas deterministas. Solo puede emitir conclusiones documentales cuando existe una certificación o nota registral trazable; una cifra agregada de cargas o un pliego no bastan. No existe garantía de comprensión total de cláusulas, prioridad registral, prórrogas ni excepciones.
Valoraciones y alertas
La referencia inmobiliaria usa la superficie construida del servicio público de Catastro y la multiplica por el valor medio tasado oficial MIVAU en €/m². Se elige municipio cuando existe una serie oficial reutilizable y una coincidencia exacta; en otro caso, provincia. Para alquiler se multiplica la superficie por el alquiler medio provincial declarado en la estadística de viviendas del IRPF de la AEAT. Cada resultado muestra nivel geográfico, periodo, fecha, fórmula, tamaño de muestra cuando consta y enlace a la fuente.
No se aplican coeficientes arbitrarios por estado, rangos porcentuales fijos ni rentabilidades supuestas. Si la fuente no publica dispersión suficiente, el intervalo queda ausente. Son referencias estadísticas de baja confianza: no son tasaciones homologadas, precios de compraventa observados ni rentas garantizadas.
El margen frente al mercado se calcula como (referencia estadística − valor de subasta) / referencia estadística × 100 y solo se habilita cuando ambos importes existen y la referencia conserva su evidencia. Una alerta depende de la disponibilidad y frecuencia de las fuentes y nunca sustituye el seguimiento oficial del expediente.
Correcciones
Contrasta siempre el enlace oficial. Comunica errores mediante el contacto del aviso legal, indicando subasta, campo y fuente verificable sin adjuntar datos personales innecesarios.